Begagnade hem var en av de sista tillflyktsorterna på marknaden. Nu börjar de bli en lyx
När fastighetsmarknaden drar åt, priserna skjuter i höjden och obalansen mellan utbud och efterfrågan förvärras händer en sak: köpare förlorar de få tillflyktsorter de har kvar. I Madrid, till exempel, blir "plan B" att leta efter ett hus i utkanten, i städer som Alcobendas, Móstoles eller Getafe, allt mindre "plan B" på grund av de stigande kostnaderna för m2 i hela samhället. En annan fristad som ger allt mindre tröst är andrahandsmarknaden, där priserna redan stiger snabbare än i segmentet nybyggda bostäder.
Faktum är att begagnade hem blir dyrare snabbare än de gjorde 2007, innan bubblan sprack. Vad har hänt? Att den "begagnade" bostadsmarknaden blir allt mer spänd.
Det är något som alla som letar efter ett hem förmodligen har upplevt själv, men det är mycket bättre att förstå när man konsulterar den senaste statistiken från INE. De visar hur i ett hausseartat scenario, präglat av den allmänna prisuppgången, blir begagnade bostäder dyrare i snabbare takt än helt nya fastigheter. Årlig IPV-hastighet.
Totalt boende, nytt och begagnat.
Procentsats. Vad betyder det? Eftersom en bra graf säger mer än en lång förklaring, förstås fenomenet bättre med infografiken ovan, själva INE:s arbete.
I den ser vi i princip utvecklingen under de senaste månaderna av husprisindex (IPV), en indikator som berättar om variationerna i huskostnaden. Om vi pratar om den allmänna bostadsmarknaden så växte IPV med 12,9% under första kvartalet 2026, men saker förändras när vi tar fram förstoringsglaset och tittar på skillnaderna mellan nya och begagnade bostäder. I det första fallet, det för helt nya bostäder, ökade priserna i början av året med 9,1 % jämfört med samma period 2025.
Om vi pratar om begagnade fastigheter är den andelen dock mycket högre: 13,5 %. Betyder det att begagnade lägenheter är dyrare än nya? Nej.
Det visar oss att dess marknad överhettas i snabbare takt. Och det ger oss i sin tur en fingervisning om var marknaden är spänd. Kan fokus utökas?
Ja. Ökningen av priset på andrahandsmarknaden blir också tydligare när vi jämför kvartal istället för år eller om vi tar en karta över Spanien och tittar på de olika samhällena. Det finns faktiskt bara en där priset på nya bostäder har stigit snabbare än på begagnade bostäder under årets första kvartal: Kanarieöarna.
I landets andra skärgård, Balearerna, är 'fotot' diametralt motsatt. Där steg priset på nya bostäder med 2,5 %, begagnade bostäder med 15 %. Territorium IPV begagnad 1:a Q 2007 (%) IPV begagnad 1:a Q 2026 (%) Nationell 13,0 13,5 Andalusien 15,4 13,6 Aragon 9,9 16,4 Asturien 16,4 14,8 Balearerna 13,9 Kanarieöarna 10,9 Kanarieöarna 10.6. 12,6 14,5 Castilla y León 11,6 15,8 Castilla-La Mancha 15,7 11,6 Katalonien 11,6 10,8 Valencias kommun 15,1 14,9 Extremadura 13,4 12,4 Galicien 13,2 14,1 Regionen 1 Madrid 14,1 Regionen 1 Madrid 14,1 Regionen 1 Madrid. 16,3 Navarra 11,2 12,8 Baskien 12,7 11,4 La Rioja 9,9 15,3 Vad hände 2007?
När vi pratar om bostadsmarknaden och prisökningar är det oundvikligt att tänka på 2007 eftersom Spanien då var nedsänkt i en uppåtgående spiral som ledde till att bubblan sprack ett år senare. Vid den tiden (första kvartalet 2007) var den allmänna IPV något högre än nu (13,1 % jämfört med de 12,9 % som 2026 startade med), men nya och begagnade bostäder blev dyrare i nästan samma hastighet.
Inte idag. Dessutom uppskattas begagnade fastigheter snabbare än för 19 år sedan. Det är en viktig iakttagelse eftersom den återspeglar verkligheten som upplevs av nästan ett dussin samhällen i Spanien, där begagnade fastigheter blir dyrare idag än inför tegelstrejken 2008.
Det förekommer på Balearerna, Kantabrien, Castilla y León, Galicien, Madrid, Murcia, Navarra och La Rioja, även om det tydligaste fallet är Aragon. Där var IPV för begagnade bostäder 9,9% i början av 2007. Nu har den indikatorn skjutit upp till 16,4%.
Finns det fler källor? Ja. Bostadsministeriet tillhandahåller ytterligare en studie i ämnet som är intressant.
Då och då publicerar avdelningen som leds av Isabel Rodríguez en rapport om värderingar och även om den inte skiljer mellan nya och begagnade hus, gör den det utifrån deras ålder: den skiljer mellan de på den fria marknaden som är mindre än fem år och de som är äldre än den åldern, så det är troligt att de har haft flera ägare. Denna klassificering ger en mycket liknande läsning. Under första kvartalet 2026 uppgick det taxerade värdet av bostäder under fem år gamla (färdiga senast 2021) till 2 685,2 € per m2, 12,8 % mer än under samma period 2025.
Äldre bostäder värderades till 2 303,8 €/m2, men deras ökningstakt var också cirka 1,8 %.
Vad är orsakerna? För att förstå uppgifterna från INE eller bostadsministeriet måste flera nycklar beaktas. En, grundläggande, är bristen på nybyggnation, som ligger kvar på nivåer som är mycket lägre än de som sektorn klarade av i början av 2000-talet.
År 2025 tillförde bostadsbeståndet bara 94 800 fler fastigheter och även om ytterligare 34 200 (gratis bostäder) startades under årets sista månader, är sanningen att Spanien fortsätter att skapa nya bostäder i mycket snabbare hastighet än det bygger nya byggnader. Resultatet: ett underskott som Bank of Spain uppskattar till 750 000 hus. Som en referens, av de 700 000 transaktioner som avslutades förra året, gällde åtta av tio (78,1%) begagnade fastigheter.
Samtidigt sjönk beståndet av nya bostäder med cirka 6 %. "Begagnade bostäder fortsätter att öka i värde stadigt, vilket återspeglar att efterfrågan fortsätter att leta efter möjligheter av alla slag på grund av bristen på tillgängliga produkter," förklarar Ferran Font, från webbplatsen Pisos.com, till El País. Bilder | Javier Balseiro (Unsplash) och INE i Xataka | Madrid kanske inte längre är en stad för alla invånare i Madrid, men det är det verkligen för miljardärer
Originalkälla
Publicerad av Xataka
19 june 2026, 13:00
Denna artikel har översatts automatiskt från spanska. Klicka på länken ovan för att läsa originaltexten.
Visa originaltext (spanska)
Rubrik
Las viviendas de segunda mano eran uno de los últimos refugios del mercado. Ahora se están convirtiendo en un lujo
Beskrivning
Cuando el mercado inmobiliario se tensa, se disparan los precios y se agrava el desequilibrio entre oferta y demanda, ocurre una cosa: los compradores pierden los pocos refugios que les quedaban. En Madrid por ejemplo el 'plan B' de buscar casa en la periferia, en localidades como Alcobendas, Móstoles o Getafe, es cada vez menos 'plan B' debido al encarecimiento del m2 en toda la comunidad. Otro refugio que cada vez ofrece menos consuelo es el mercado de la segunda mano, donde los precios están subiendo ya a más velocidad que en el segmento de la vivienda recién construida. De hecho las casas usadas están encareciéndose más rápido de lo que ocurría en 2007, antes del estallido de la burbuja. ¿Qué ha pasado? Que el mercado de la vivienda 'usada' está cada vez más tenso. Es algo que probablemente haya comprobado en sus carnes cualquiera que esté buscando casa, pero que se entiende mucho mejor al consultar las últimas estadísticas del INE. En ellas se aprecia cómo en un escenario alcista, marcado por la subida general de precios, la vivienda de segunda mano se está encareciendo a mayor velocidad que las propiedades a estrenar. Tasa anual del IPV. Total vivienda, nueva y de segunda mano. Porcentaje. ¿Qué significa eso? Como dice más un buen gráfico que una larga explicación, el fenómeno se entiende mejor con la infografía de arriba, obra del propio INE. En ella vemos básicamente la evolución a lo largo de los últimos meses del Índice de Precios de la Vivienda (IPV), un indicador que nos habla de las variaciones en el coste de las casas. Si hablamos del mercado residencial general el IPV creció un 12,9% durante el primer trimestre de 2026, pero la cosa cambia cuando sacamos la lupa y nos fijamos en las diferencias entre las casas nuevas y las usadas. En el primer caso, el de las viviendas a estrenar, los precios durante el arranque del año aumentaron un 9,1% en comparación con el mismo período de 2025. Si hablamos de propiedades de segunda mano ese porcentaje es sin embargo mucho mayor: del 13,5%. ¿Significa eso que los apartamentos usados son más caros que los nuevos? No. Nos muestra es que su mercado se está recalentando a mayor velocidad. Y eso nos da a su vez una pista sobre dónde se tensa el mercado. ¿Puede ampliarse el foco? Sí. El encarecimiento del mercado de segunda mano también es más claro cuando comparamos trimestres en vez de años o si cogemos un mapa de España y nos fijamos en las diferentes comunidades. De hecho, solo hay una en la que el precio de las casas nuevas haya subido más rápidamente que el de las usadas durante el primer trimestre del año: las Islas Canarias. En el otro archipiélago del país, Baleares, la 'foto' es diametralmente opuesta. Allí el precio de las viviendas nuevas subió un 2,5%, las usadas un 15%. Territorio IPV segunda mano 1º T 2007 (%) IPV segunda mano 1º T 2026 (%) Nacional 13,0 13,5 Andalucía 15,4 13,6 Aragón 9,9 16,4 Asturias 16,4 14,8 Baleares 13,9 15,0 Canarias 14,2 10,6 Cantabria 12,6 14,5 Castilla y León 11,6 15,8 Castilla-La Mancha 15,7 11,6 Cataluña 11,6 10,8 Comunidad Valenciana 15,1 14,9 Extremadura 13,4 12,4 Galicia 13,2 14,1 Comunidad de Madrid 11,5 14,7 Región de Murcia 15,1 16,3 Navarra 11,2 12,8 País Vasco 12,7 11,4 La Rioja 9,9 15,3 ¿Qué pasaba en 2007? Cuando hablamos de mercado residencial y subidas de precios es inevitable pensar en 2007 porque por entonces España estaba sumida en una espiral alcista que derivando en el estallido de la burbuja un año después. Por aquel entonces (primer trimestre de 2007) el IPV general era ligeramente mayor que el de ahora (13,1% frente al 12,9% con el que ha arrancado 2026), pero la vivienda nueva y la usada se encarecían casi a la misma velocidad. Hoy no. Es más, las propiedades usadas se revalorizando más rápido que hace 19 años. Es una observación importante porque refleja la realidad que viven casi una decena de comunidades de España, en las que las propiedades usadas se están encareciendo a mayor velocidad hoy que en la antesala da del ladrillazo de 2008. Ocurre en Baleares, Cantabria, Castilla y León, Galicia, Madrid, Murcia, Navarra y La Rioja, aunque el caso más claro es Aragón. Allí el IPV de las casas usadas era del 9,9% a principios de 2007. Ahora ese indicador se ha disparado al 16,4%. ¿Hay más fuentes? Sí. El Ministerio de Vivienda aporta otro estudio sobre la materia que resulta interesante. Cada cierto tiempo el departamento que dirige Isabel Rodríguez publica un informe sobre tasaciones y, aunque no diferente entre casas nuevas y de segunda mano, sí lo hace por su antigüedad: distingue entre aquellas del mercado libre que tienen menos de cinco años y las que superan esa edad, con lo que es probable que hayan tenido varios dueños. Esa clasificación arroja una lectura muy similar. Durante el primer trimestre de 2026 el valor tasado de las viviendas con menos de un lustro (finalizadas como muy tarde en 2021) se sitió en 2.685,2 euros el m2, un 12,8% más que durante el mismo período de 2025. Las viviendas más antiguas se tasaron a 2.303,8 €/m2, pero su ritmo de encarecimiento también fue más elevado, rondó el 13,8%. {"videoId":"x7zvldh","autoplay":false,"title":"13 TRUCOS para sacarle el MÁXIMO PROVECHO a GOOGLE MAPS", "tag":"#Google", "duration":"392"} ¿Cuáles son las causas? Para entender los datos del INE o el Ministerio de Vivienda hay que tener en cuenta varias claves. Una, fundamental, es la escasez de obra nueva, que sigue en niveles muy inferiores a los que manejaba el sector a comienzos de la década de 2000. En 2025 el parque de viviendas sumó apenas 94.800 propiedades más y, aunque en los últimos meses del año se iniciaron otras 34.200 (vivienda libre), lo cierto es que España sigue creando nuevos hogares a mucha más velocidad de lo que levanta nuevos edificios. El resultado: un déficit que el Banco de España cifra en 750.000 casas. A modo de referencia, de las 700.000 operaciones cerradas el año pasado, ocho de cada diez (78,1%) las protagonizaron propiedades de segunda mano. Mientras, el stock de casas nuevas se redujo cerca de un 6%. "La vivienda de segunda mano continúa ganando valor de forma sostenida, reflejando que la demanda sigue buscando oportunidades en cualquier tipología ante la escasez de producto disponible", explica a El País Ferran Font, de la web Pisos.com. Imágenes | Javier Balseiro (Unsplash) e INE En Xataka | Puede que Madrid ya no sea una ciudad para todos los madrileños, pero sin duda lo es para los multimillonarios (function() { window._JS_MODULES = window._JS_MODULES || {}; var headElement = document.getElementsByTagName('head')[0]; if (_JS_MODULES.instagram) { var instagramScript = document.createElement('script'); instagramScript.src = 'https://platform.instagram.com/en_US/embeds.js'; instagramScript.async = true; instagramScript.defer = true; headElement.appendChild(instagramScript); } })(); - La noticia Las viviendas de segunda mano eran uno de los últimos refugios del mercado. Ahora se están convirtiendo en un lujo fue publicada originalmente en Xataka por Carlos Prego .
